東京の飲食店可物件は坪3万円を突破
アットホームが2026年5月に公表した、東京・名古屋・大阪の50坪以下貸店舗調査によると、2025年度下期の東京9エリアにおける「飲食店可」物件の募集賃料は坪当たり3万227円で、前期比6.4％上昇した。飲食店不可物件は2万15円で、飲食店可は1万212円、率にして51％高い。
対象は銀座、新橋・虎ノ門、六本木、渋谷、原宿・表参道、恵比寿・目黒・中目黒、新宿、池袋、上野・浅草など、飲食需要の強いエリアである。日本不動産研究所の店舗賃料トレンドでも、都内主要エリアが全国の高賃料上位を占めており、好立地店舗の固定費上昇が続いている。
家賃50万円なら「売上500万円必要」とは限らない
飲食店では家賃を売上の10％前後に抑える考え方がよく使われるが、業態によって適正水準は異なる。高単価・高回転なら家賃比率が高くても利益を出せる場合があり、低単価・長時間滞在型では同じ家賃でも負担が重い。
重要なのは、席数、営業時間、客単価、回転数から理論上の最大売上を計算し、その80％、60％でも固定費を支払えるかを検証することだ。満席前提の事業計画は危険である。
飲食物件は設備条件が実質賃料を変える
同じ月額50万円でも、居抜きで厨房・ダクト・グリストラップ・ガス容量が使える物件と、スケルトンから施工する物件では初期投資が大きく異なる。造作譲渡費、設備更新費、電気容量増強、防水、防臭・防音工事まで含めて総投資額を比較する必要がある。
また設備が残っていても、製造年や修理履歴を確認しなければ開業直後に交換費用が発生する可能性がある。「設備付き」という表示だけで価値を判断してはいけない。
退店費用まで契約時に見る
出店時は保証金や内装費に注目しやすいが、将来の原状回復条件も重要だ。スケルトン返しが必要なのか、造作譲渡が可能なのか、看板・ダクト撤去をどこまで求められるのかで退店費用が変わる。
特に高賃料エリアでは、不採算になっても契約期間や解約予告期間によってすぐ撤退できないケースがある。賃貸借契約は開業条件だけでなく撤退条件も同時に確認するべきだ。
高賃料時代は小型店が一つの選択肢
賃料上昇への対応として、客席を最大化する以外に、小規模店舗、テイクアウト主体、セントラルキッチン利用などのモデルが考えられる。必要坪数を減らせれば家賃だけでなく内装、空調、清掃などのコストも下げられる。
ただし面積を小さくすると保管場所と厨房作業性が制約される。出店判断では、立地ブランドよりも「この面積と家賃で何食販売すれば投資を回収できるか」を先に計算することが重要だ。
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