飲食店の原状回復で高額請求を防ぐ｜スケルトン返しを契約前に読む方法
結論：原状回復は退去時ではなく契約前に決める
飲食店の賃貸借で見落とされやすいのが退去費用です。店舗を開業するときは売上や内装に意識が集中しますが、契約終了時には厨房機器、排気ダクト、空調、給排水、電気、造作などの撤去が必要になる可能性があります。原状回復条件によっては、撤退時に大きな資金が必要です。
「スケルトン返し」の範囲を具体化する
スケルトンという言葉だけでは撤去範囲が明確とは限りません。天井、壁、床、厨房防水、トイレ、空調、ダクト、電気盤、給排水管など、どこまで撤去するのかを確認します。入居時から存在した設備を借主が撤去するのかどうかも重要です。
居抜き取得でも原状回復義務は別問題
前テナントから造作を引き継いだ場合、「自分が施工した設備ではないから撤去不要」と考えるのは危険です。賃貸借契約上、現借主が退去時に全設備を撤去する義務を負っている場合があります。造作譲渡契約と建物賃貸借契約は別々に確認します。
ダクト撤去は特に確認する
厨房から屋上まで長いダクトが設置されている場合、その撤去範囲によって費用が大きく変わります。外壁や屋上の防水復旧が必要になる場合もあります。共用部に設置された設備を誰が所有し、誰が撤去するのかを書面で確認します。
指定業者条項
退去工事を貸主指定業者で行う契約では、借主が自由に相見積りを取れないことがあります。入居時には意識しにくい条件ですが、撤退時の費用コントロールに直結します。工事区分や指定業者の範囲を契約前に確認してください。
撤退費用を事業計画へ入れる
店舗投資を評価するときは、開業費だけでなく将来の閉店費も想定します。厨房撤去、造作解体、廃棄物処理、設備切離し、補修、清掃などを考慮します。保証金があるから大丈夫とは限らず、保証金を超える原状回復費が生じれば追加負担となります。
契約前チェックリスト
- 原状回復の基準時点
- スケルトンの定義
- 既存設備の扱い
- 厨房防水の撤去範囲
- ダクトの撤去範囲
- 空調設備の扱い
- 給排水・ガス配管の処理
- 指定施工会社の有無
- 明渡しまでの工事期間
- 保証金との精算方法
造作譲渡による退出も確認する
次のテナントへ居抜きで譲渡できれば撤去費を抑えられる可能性がありますが、貸主の承諾が必要となる契約もあります。「次に売ればよい」と考えず、造作譲渡の可否を契約段階で確認します。
まとめ
原状回復条件は店舗の実質的な総賃借コストを左右します。賃料が安くても、退去時に大規模なスケルトン工事が必要なら総コストは高くなる可能性があります。入居前写真、既存図面、設備一覧を保存し、原状回復範囲を可能な限り明確にして契約することが重要です。
