飲食店物件の造作譲渡契約で確認すべきこと｜賃貸借契約との違いを理解する

結論：造作を買えても物件を借りられるとは限らない

居抜き店舗の取引では、前テナントから厨房設備や内装を買い取る「造作譲渡」と、建物所有者から店舗を借りる「賃貸借」が並行して進むことがあります。この二つを一つの契約だと考えると危険です。造作譲渡条件に合意しても、貸主による入居審査や賃貸借契約が成立しなければ店舗を使用できません。

厨房機器、カウンター、椅子、テーブル、空調、ダクト、照明、看板など、何が譲渡対象なのか一覧化します。写真と型式を添付すると引渡し時の認識違いを防ぎやすくなります。

店舗内にある物すべてが前テナントの所有物とは限りません。貸主設備、リース設備、レンタル機器が混在している場合があります。特にPOS、食器洗浄機、製氷機等は契約形態を確認し、売主が処分権限を持つ設備だけを譲渡対象とします。

中古設備は引渡し直後に故障する可能性があります。現状有姿・保証なしなのか、引渡し時の正常作動を条件とするのかを契約で明確にします。可能であれば契約前に通電・試運転を行い、冷蔵庫、製氷機、空調、換気設備等を確認します。

賃貸借契約が成立する前に造作代金全額を支払うことは慎重に検討すべきです。貸主審査が通らない場合や、予定業態が承認されない場合の返金条件を定めておく必要があります。賃貸借契約成立を条件とするなど、取引全体の順序を整理します。

前テナントと新テナントだけで造作譲渡を決めても、貸主が設備残置を認めない場合があります。特に排気ダクト、外壁看板、屋外機など建物共用部分に関係する設備は、貸主側の確認が重要です。

前テナントが設置した設備を引き継いでも、新しい賃貸借契約で退去時のスケルトン返し義務を新テナントが負う場合があります。造作代を払って取得した設備が、将来は撤去費を要する負債になる可能性があります。

造作譲渡は初期投資を削減できる有効な方法ですが、設備だけを見て判断してはいけません。「設備を取得する契約」「建物を借りる契約」「将来返すときの契約条件」の三つを一体として確認する必要があります。設備一覧と責任区分を書面化し、賃貸借契約成立との関係を明確にして進めてください。

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