カテゴリー: 不動産

□飲食店のテナントを借りるにあたり重要なポイント。

一般的な住宅の賃貸ではさほど物件オーナー様も細かいことは聞くことはないのですが店舗が入る場合特に飲食店の場合は非常に細かくどのようなテナントが入るかということを聞かれます。

特に重飲食と言われる分野のテナントが入ることができる物件に関してはオーナー様からどのような内容でされるかまたその飲食店の内容について詳細を聞かれます。

一般的には飲食店の場合はテナントはスケルトンの状態で借りるのが通常です。

内装に関しては実際にテナントを借りる方が内装業者を頼んで店舗内装を仕上げるというのが一般的です。

中には居抜き物件というものがあり前の借りていた方がそのまま残置物として放置しているものをそのまま活用できるというテナントもあります。

そのようなテナントの場合は初期投資は少なくなりますがスケルトンの状態で内装まで仕上げるとなれば坪単価あたり50万円から100万円の工事費を取られるということは都内では普通の話ですからテナントを借りる保証費用仲介手数料その他もろもろの費用がかかりますので賃貸するだけでも初期費用として10ヶ月から15ヶ月文の家賃が必要になります。
その他に店舗内装材が坪単価50万円から100万円という金額が別途かかってきます。

また飲食店の場合は日々の食料品の仕入れの代金もかかってきますので運転資金もそれなりに準備しとしておかなければ実際に開業しようと思っても資金不足で業務が思うように進まない場合があります。

ですから初期投資の大きい飲食店の開業に関しては十分な資金計画が必要になります。

私たち不動産仲介業者が重要とする点は賃借人である飲食店オーナーが開業における準備資金が十分あるかということをチェックします。

オーナー様に説明をする際には家賃保証会社を通してしまえば基本的には初期費用が払うことができればテナント賃貸することができます。

しかし実際に内装代金やその他もろもろの費用で最低かかる費用というものが存在しますのであまり資金的に余裕がなければ数ヶ月で賃借人が夜逃げする可能性もあります。

そうなれば結果として家賃としての保証金はとっていますが残置物をどうするかなどの問題が発生します。

そういう点で特にスケルトン状態から店舗内装仕上げる飲食店の場合は非常に細かいチェックがされるというのは貸す側にもリスクが高い案件であると言えます。

重飲食可能な物件に関しては一般のテナントに比べて20%から50%程度周囲の不動産物件より高い値段で市場では賃貸されています。

これは貸す側のリスクというものがありますのでそのようなことになっています。
また物件によってはガスなどが使えないようなテナント物件もありますので重飲食可能なテナントビルというのが全体的に少ないというのも相場を上げています。

また開業したいという人は立地の良い場所を選びますので立地の良いテナント物件が空きが出れば一瞬にして多くの開業希望者が申請をします。

オーナー側としてもそういう場合は事業計画書を見てその計画書のプレゼンの内容とその開業者の資金の状況を確認して誰に貸すかを決めます。

ですから飲食店の開業するにあたって重要なことはまずは十分な開業資金を持っているということ。

それとオーナー側も商店街の場合は周囲の雰囲気が重要であり治安が悪くなっても困るという風なこともありますのでどのような事業モデルでするか貸す側にとって安心できる内容で事業計画書を作ることが重要です。

このようなことを考えながら飲食店の店舗探しをすることが重要です。

私は不動産屋の立場としてオーナー様と色々折衝はしますがほとんどの方は言われることは同じです。

本当にその人に貸して資金的に事業が継続できるのかをきちんとチェックしてほしい。
そこがやはりオーナーにとって一番心配事項です。

それを仲介する我々不動産仲介業者もその部分を注意して確認をしています。

今日は飲食店を開業する際の不動産賃貸についての話を書きました。

不動産と建築デザイン・建材家具の輸入業まで

新たなビジネスモデルをはじめました。これは、中国建材、家具、インテリを格安で中国から輸入をして内装工事を格安で仕上げるための資材提供のサポートと、同時に出店店舗をお探しする仕事です。

弊社は、東京都で宅建取引業者の免許を取得しておりますので、店舗探しのお手伝いから店舗の内装外装仕上げための資材調達のお手伝いまで行うことが可能です。できる限り、出店費用を抑えるお手伝いを致します。

不動産の空き物件情報を出し、そして、例えば、出店したい人向けに内装、外装などの店舗設計のサポートをします。パートナーの一級建築事務所や取引先の建築、デザイン会社などと共同で行う事業です。

建材・家具などの造形物に関しては、海外の工場で作り、コンテナで日本の現場に直送する仕組みで、建築コスト下げる提案をします。

不動産の取得、そして、建築、建材・家具の造形物の製造・納品まで一貫したビジネスモデルで行うことで、トータルに出店の支援業務を行います。

お客様の要望に合わせて、海外の特注建具、特注家具工場などで造形物を作り、それ以外にも、多種多様の建材を仕入れて、店舗を完成させます。

過去に行った実績では、日本全国の飲食店、温浴施設、ホテルなどに納品実績があります。

特に、デザイン性を重視した飲食店やお店のディスプレイなどで、この仕組みは重宝されています。是非、弊社にお手伝いさせていただければ幸いです。宜しくお願い致します。

弊社は、不動産屋と貿易会社のお仕事をおこなっておりますので、海外から特注家具インテリアの調達、食器類の調達ができます。同時に、物件も案内することができます。

店舗デザインに関しては、オーナー様の方で、お付き合いのある設計士、デザイナーを指定してください。弊社では、お客様の要望に合わせた中国での店舗什器、家具、内装一式の資材を調達をするお手伝いを致します。

不動産物件についての話をします。

不動産物件は、家賃のお安い物件には、それなりの理由がございます。人通りが少ない路地、そして、路面店ではないなどの条件。飲食店を開業したいなどの言われて、店舗を探すことがございますが、なかなか素晴らしい条件というビルを見つけることができれば、そのテナントビルは、8階建てで、すべての階に多種多様な飲食店が入居している飲食店専門ビルであり、しかも上層階の6階のテナントだとしますと、やはり、。強豪が多いためにお客様を呼び込むのが難しくなります。

また、飲食専門のテナントビルでも空き物件のテナントなどは、要注意です。集客力がない建物の場合、なかなか流行らず、経営が大変な場合がございます。 

イヌキの物件も時々もあります。

確かに格安で出店するにはいいかもしれませんが、海外から格安な店舗内装、家具、什器などを仕入れることができれば、新品のほうがいいかもしれません。内装が新しいほうが、集客力が通常の２０％～３０％程良いと言われています。

初期投資を抑えたい気持ちは、出資者から言えばありますが、他人が使い古した内装では、集客がうまくいくかどうかわかりません。ある意味、閉店した店舗のあとは、前にお店の印象が強く残り、内装を変えなければ、集客につながらないこともあります。

弊社は、お客様の要望に合わせて、中国の関連工場で特注家具を製作して、日本の現場に送り届ける仕事をしています。

 

お客様のご要望にあったお仕事をお手伝いすることが可能です。是非、ご相談ください。宜しくお願い致します。