□飲食店のテナントを借りるにあたり重要なポイント。
一般的な住宅の賃貸ではさほど物件オーナー様も細かいことは聞くことはないのですが店舗が入る場合特に飲食店の場合は非常に細かくどのようなテナントが入るかということを聞かれます。
特に重飲食と言われる分野のテナントが入ることができる物件に関してはオーナー様からどのような内容でされるかまたその飲食店の内容について詳細を聞かれます。
一般的には飲食店の場合はテナントはスケルトンの状態で借りるのが通常です。
内装に関しては実際にテナントを借りる方が内装業者を頼んで店舗内装を仕上げるというのが一般的です。
中には居抜き物件というものがあり前の借りていた方がそのまま残置物として放置しているものをそのまま活用できるというテナントもあります。
そのようなテナントの場合は初期投資は少なくなりますがスケルトンの状態で内装まで仕上げるとなれば坪単価あたり50万円から100万円の工事費を取られるということは都内では普通の話ですからテナントを借りる保証費用仲介手数料その他もろもろの費用がかかりますので賃貸するだけでも初期費用として10ヶ月から15ヶ月文の家賃が必要になります。
その他に店舗内装材が坪単価50万円から100万円という金額が別途かかってきます。
また飲食店の場合は日々の食料品の仕入れの代金もかかってきますので運転資金もそれなりに準備しとしておかなければ実際に開業しようと思っても資金不足で業務が思うように進まない場合があります。
ですから初期投資の大きい飲食店の開業に関しては十分な資金計画が必要になります。
私たち不動産仲介業者が重要とする点は賃借人である飲食店オーナーが開業における準備資金が十分あるかということをチェックします。
オーナー様に説明をする際には家賃保証会社を通してしまえば基本的には初期費用が払うことができればテナント賃貸することができます。
しかし実際に内装代金やその他もろもろの費用で最低かかる費用というものが存在しますのであまり資金的に余裕がなければ数ヶ月で賃借人が夜逃げする可能性もあります。
そうなれば結果として家賃としての保証金はとっていますが残置物をどうするかなどの問題が発生します。
そういう点で特にスケルトン状態から店舗内装仕上げる飲食店の場合は非常に細かいチェックがされるというのは貸す側にもリスクが高い案件であると言えます。
重飲食可能な物件に関しては一般のテナントに比べて20%から50%程度周囲の不動産物件より高い値段で市場では賃貸されています。
これは貸す側のリスクというものがありますのでそのようなことになっています。
また物件によってはガスなどが使えないようなテナント物件もありますので重飲食可能なテナントビルというのが全体的に少ないというのも相場を上げています。
また開業したいという人は立地の良い場所を選びますので立地の良いテナント物件が空きが出れば一瞬にして多くの開業希望者が申請をします。
オーナー側としてもそういう場合は事業計画書を見てその計画書のプレゼンの内容とその開業者の資金の状況を確認して誰に貸すかを決めます。
ですから飲食店の開業するにあたって重要なことはまずは十分な開業資金を持っているということ。
それとオーナー側も商店街の場合は周囲の雰囲気が重要であり治安が悪くなっても困るという風なこともありますのでどのような事業モデルでするか貸す側にとって安心できる内容で事業計画書を作ることが重要です。
このようなことを考えながら飲食店の店舗探しをすることが重要です。
私は不動産屋の立場としてオーナー様と色々折衝はしますがほとんどの方は言われることは同じです。
本当にその人に貸して資金的に事業が継続できるのかをきちんとチェックしてほしい。
そこがやはりオーナーにとって一番心配事項です。
それを仲介する我々不動産仲介業者もその部分を注意して確認をしています。
今日は飲食店を開業する際の不動産賃貸についての話を書きました。