飲食店物件の保証金・敷金をどう見るか｜初期費用と撤退時の返還条件を契約前に確認
保証金は「戻るお金」と決めつけない
飲食店物件では、住宅より大きな保証金・敷金を求められることがあります。経営者が注意したいのは金額そのものだけではありません。契約書に償却、解約控除、原状回復費との相殺、返還時期などが定められていると、退去時の手取り額は預託額より大きく減る可能性があります。
契約前に確認する項目
- 保証金または敷金の金額
- 契約時償却・解約時償却の有無
- 償却額の計算方法
- 原状回復費を差し引く条項
- 未払賃料等との相殺
- 返還期限
- 中途解約時の扱い
- 賃料増額時に保証金を追加する条項
保証金は資金繰りコストでもある
仮に保証金として多額の現金を預ければ、その資金は食材、人件費、広告、運転資金には使えません。開業予算を作る際には内装工事費だけでなく、契約時に固定される現金を分けて考える必要があります。
特に開業直後は売上が計画を下回る可能性があります。保証金を支払った結果、手元資金が極端に減る出店計画は危険です。
「償却」の意味を数字で確認する
募集図面に「保証金○か月、償却○か月」とだけ記載されている場合、いつ、どの金額を、どの条件で控除するのかを契約書で確認します。税務上の取扱いについても契約内容によって確認が必要になるため、必要に応じて税理士へ相談します。
退去時の原状回復との関係
飲食店舗は厨房防水、排気ダクト、給排水、ガス、電気、造作壁など大規模な設備を設置するため、原状回復費が大きくなりやすい業種です。保証金が十分にあるから撤退費用を用意しなくてもよい、と考えるのは危険です。保証金返還前に工事代や違約金等が必要になる場合があります。
| 資金 | 契約前の評価 |
|---|---|
| 保証金 | 預託額と返還見込額を分ける |
| 償却 | 返還されない部分として初期投資に算入 |
| 原状回復 | 別途撤退予算を確保 |
| 返還時期 | 退去後の資金繰りに反映 |
物件比較では実質初期費用を使う
保証金の少ない物件が必ず有利とは限りません。設備条件や賃料が優れていれば合理的な場合もあります。逆に保証金が高く、償却も大きく、さらに高額な内装投資が必要な物件は資金回収期間が長くなります。
「いくら預けるか」ではなく、「いくら戻る可能性があり、いつ戻り、撤退時に別途いくら必要か」まで計算することが店舗契約の基本です。