飲食店の定期建物賃貸借は残存期間を見る―内装投資を回収できる契約期間か
結論：契約期間を内装投資の回収期間と比較する
飲食店は厨房、排気、給排水、電気、空調、内装など開業時の設備投資が大きい業態です。そのため定期建物賃貸借契約では、契約期間内に投資を回収できるかを必ず検証する必要があります。
再契約を前提に事業計画を作らない
定期建物賃貸借では期間満了によって契約が終了する仕組みです。再契約の可能性が示されていても、将来必ず再契約できるとは限りません。
したがって収支計画では契約期間内で初期投資を回収するケースを基本として検討します。
投資回収期間を計算する
保証金等を除く内装・厨房設備・設計・開業関連費を初期投資として整理し、店舗営業から生じるキャッシュフローで何年かけて回収するか試算します。
契約期間が短いほど年間で回収しなければならない金額が増えます。
残存期間が短い居抜きに注意
前テナントから居抜きで引き継ぐ場合、建物賃貸借契約を新規に締結するのか、既存契約の残存期間を引き継ぐのか確認します。
造作譲渡代を支払ったにもかかわらず短期間で契約終了となれば、投資回収が困難になります。
撤退費も期間内で負担する
契約満了時にスケルトン返しが必要なら原状回復費も事業計画へ含めます。つまり「開業投資＋営業期間中の利益＋退去費」をセットで評価する必要があります。
契約前チェック
- 契約が普通借家か定期建物賃貸借か確認する
- 契約開始日と終了日を確認する
- 再契約に関する記載を確認する
- 初期投資の回収期間を計算する
- 造作譲渡代も投資額に含める
- 契約満了時の原状回復費を試算する
- 中途解約条項を確認する
- 建物の建替え・再開発予定等について確認する
飲食店物件では賃料の安さだけでなく「何年間営業できる権利を確保できるか」が重要です。契約期間を投資回収という数字に置き換えて判断してください。