飲食店物件の原状回復は契約前に決まる―スケルトン返しの費用リスクを読む
結論：退去条件を理解してから入居工事を設計する
飲食店物件では開業時の工事費に注目しがちですが、退去時の原状回復費も重要な事業コストです。特にスケルトン返しを求められる契約では、厨房、客席、設備、配管などを撤去する大規模工事になる可能性があります。
「原状」が何を指すか確認する
居抜きで入居した場合でも退去時に同じ居抜き状態へ戻せばよいとは限りません。賃貸借契約でスケルトン返還と定められていれば、前テナントから引き継いだ造作まで撤去対象になる可能性があります。
契約前に入居時写真、図面、設備一覧を残し、どの状態を返還基準とするか明確にします。
高額になりやすい設備
厨房防水、床、天井、間仕切りだけでなく、排気ダクト、給排水管、ガス管、電気設備、空調機、看板などの撤去範囲を確認します。
屋上まで設置したダクトを撤去する契約なら、店舗区画内だけの解体では終わりません。外壁補修や防水復旧が必要になることもあります。
指定業者条項も確認する
ビルによっては原状回復工事を貸主指定業者が行う契約があります。借主が自由に相見積もりを取れない場合、撤退時の費用予測が難しくなります。
契約前に撤退見積を作る
入居工事の見積を依頼するとき、施工会社へ「この設備を全撤去すると現在価格で概算いくらか」も確認しておくと撤退リスクを数値化できます。
チェックポイント
- 返還状態を契約書で確認する
- 入居時の写真と図面を保存する
- ダクト・配管・空調の撤去範囲を確認する
- 共用部設備の復旧義務を確認する
- 看板撤去と外壁補修を確認する
- 指定工事業者の有無を確認する
- 居抜き譲渡による退去が認められるか確認する
- 撤退時の概算工事費を事業計画に入れる
飲食店の原状回復リスクは退去時ではなく契約時に決まります。開業費だけでなく撤退費まで計算したうえで物件を選ぶことが重要です。