店舗物件

飲食店の原状回復費を契約前に見積もる｜スケルトン返しの撤退コスト管理

2026年9月11日更新 2026年9月11日

結論：原状回復費は「将来の費用」ではなく出店時の投資判断に入れる

飲食店は厨房、防水、排気ダクト、給排水、ガス、電気、空調、看板など多くの設備を施工します。そのため退去時にスケルトン返しを求められると、一般的なオフィスより撤去範囲が大きくなります。

開業時には内装費を細かく見積もる一方、撤退工事費をゼロとして事業計画を作るケースがあります。しかし閉店時は売上が減少している可能性が高く、その時点で大きな工事費が発生すると資金繰りを圧迫します。

スケルトンという言葉だけでは返却状態が明確でない場合があります。天井、床、壁、厨房防水、給排水管、電気配線、ガス管、ダクト、空調、看板をどこまで撤去するのか、契約書や工事区分表で確認します。

特に屋上まで延長した排気ダクトや外壁設備は撤去費が高くなりやすいため注意が必要です。

入居時に前テナントの造作を引き継いだからといって、退去時にも居抜きで返せるとは限りません。契約上スケルトン返しであれば、前テナントが設置した部分まで新借主の撤去義務に含まれる可能性があります。

そのため入居時の写真、既存図、設備一覧を残し、原状回復の基準状態を明確にします。

ビルによっては原状回復工事を貸主指定業者で行う条件があります。この場合、借主が自由に相見積もりできない可能性があります。契約前に指定業者の有無、工事監理費、共用部養生費などを確認します。

店舗契約では解約予告期間が長く設定されることがあります。閉店しても契約終了まで賃料が発生するなら、それも撤退コストです。原状回復工事期間と賃料発生期間が重なるかも確認します。

出店時には「初期投資＋営業中の固定費」だけでなく、「最悪の場合に撤退するための費用」を計算します。保証金が全額戻る前提にもせず、原状回復費、未払賃料、解約条件との関係を確認します。撤退できる資金を残しておくことは、次の出店機会を守る経営戦略でもあります。