飲食店の原状回復費を出店前に見積もる｜スケルトン返しで撤退資金が不足するのを防ぐ
結論：原状回復費は退去時ではなく出店時に計算する
飲食店の事業計画では開業工事費を詳細に計算する一方、撤退時の原状回復費が抜けていることがあります。しかし厨房、排気ダクト、空調、給排水、ガス、電気、看板などを設置した店舗をスケルトンへ戻すには相応の工事が必要です。
売上が悪化してから撤退費を準備するのは難しいため、物件契約前に概算を把握しておくことが重要です。
「原状」の意味を契約書で確認する
店舗賃貸では、入居前の状態へ戻すことと、契約で定めたスケルトン状態へ戻すことが必ずしも同じではありません。居抜きで入居したのに、退去時には前テナント設備を含めて撤去する義務を負う契約も考えられます。
したがって入居時の写真だけではなく、賃貸借契約書、工事区分表、造作譲渡契約書を照合します。
撤去対象を一覧化する
- 厨房機器
- 厨房フード・ダクト
- 空調機・冷媒配管
- 給排水配管
- ガス配管
- 電気配線・分電盤
- 床・壁・天井
- トイレ
- 看板
- 外壁・屋上設備
指定業者の有無を確認する
ビルによっては、共用部や防災設備に関係する原状回復工事を貸主指定業者が施工する場合があります。借主が自由に相見積を取れない範囲が広いほど、退去時の費用を予測しにくくなります。
契約前に工事区分表を入手し、どの部分が指定工事になるか確認します。可能なら内装見積と同時に「将来これを撤去した場合の概算」も施工会社へ依頼すると、撤退リスクを把握できます。
保証金があるから安心とは限らない
保証金から原状回復費を差し引く契約でも、工事費が保証金を上回れば追加負担が必要です。また保証金に償却が設定されていれば、返還予定額そのものが少なくなります。保証金と原状回復費は別々に試算します。
契約前チェック
- 退去時の返却状態
- 造作撤去範囲
- 指定業者工事
- 工事承認手続
- 工事期間中の賃料
- 保証金との精算方法
- 造作譲渡の可否
撤退予備費を積み立てる
開業後は毎月一定額を撤退・設備更新用の予備資金として確保する方法があります。店舗が好調でも、建替え、移転、事業転換などで将来退去する可能性はあります。
原状回復は閉店した店舗に最後に発生する大型支出です。「開業できる資金」だけでなく「安全に撤退できる資金」まで準備して初めて、店舗投資の全体像を評価できます。
