飲食店居抜き物件の厨房機器は本当に使える？残置物と設備資産を見分ける確認方法
結論：居抜き設備は「ある＝資産」ではない
居抜き物件では厨房機器や空調設備が残っているため、初期投資を抑えられる可能性があります。しかし設備の所有関係や状態を確認せず造作代金を評価すると、入居後に大きな修理費が発生することがあります。
最初に所有者を確認する
厨房機器には前テナント所有、貸主所有、リース会社所有など複数の可能性があります。リース品を前テナントの所有物と誤認して譲渡対象に含めてはいけません。
設備一覧を作成し、一点ごとに所有者と譲渡対象を確認します。
残置物は修理責任を確認する
賃貸借契約上「残置物」とされる設備では、故障しても貸主が修理・交換義務を負わない契約になっている場合があります。エアコンや給湯器など高額設備ほど契約条項を確認する必要があります。
通電・通水して試運転する
冷蔵庫の電源が入るだけでは正常とは判断できません。冷却温度、異音、漏水などを確認します。製氷機、食洗機、給湯器、排気ファン、空調も可能な範囲で試運転します。
長期間閉店していた物件では、設備が停止中に劣化している可能性があります。
製造年と部品供給も確認
古い厨房機器は現在動いていても、故障時に部品供給が終了している場合があります。銘板のメーカー、型式、製造番号などを記録し、継続使用の可否を専門業者へ確認します。
チェックポイント
- 設備一覧を作る
- 所有者を一点ずつ確認する
- リース品の有無を確認する
- 残置物か貸主設備か確認する
- 可能な限り試運転する
- 型式・製造年を確認する
- 修理履歴を確認する
- 故障時の費用負担を契約書で確認する
- 不要設備の撤去費も計算する
居抜き物件の価値は設備の数量ではなく「実際に何年間使えるか」で評価する必要があります。造作譲渡価格だけを見るのではなく、修理・交換・撤去まで含めた実質価値を算定してください。