飲食店を開業するとき、物件契約前に何を確認すべきですか？
Q. 飲食店を開業するとき、物件契約前に何を確認すべきですか？
A. 最も重要なのは「その物件で予定している業態を実際に営業できるか」を、賃貸条件だけでなく建築・消防・設備・管理規約まで含めて確認することです。駅から近い、賃料が安い、人通りが多いという理由だけで契約すると、契約後に排気ダクトを設置できない、必要な電気容量を確保できない、重飲食が禁止されている、といった問題が判明することがあります。
契約前に確認する基本項目
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 契約上の用途 | 飲食店として使用できるか、業態制限がないか |
| 排気 | 厨房排気をどこまで上げられるか、既存ダクトを利用できるか |
| 給排水 | 給水径、排水径、排水経路、グリストラップの設置条件 |
| 電気 | 現状容量と増設可能容量、動力電源の有無 |
| ガス | 供給方式、メーター容量、増設可能性 |
| 消防 | 避難経路、誘導灯、自動火災報知設備、厨房設備との関係 |
| 営業時間 | 深夜営業や臭気・騒音に関する制限 |
| 原状回復 | スケルトン返しの範囲、残置可能設備 |
特に注意したいのが排気です
焼肉、焼鳥、中華料理、ラーメンなど火力や油煙が多い業態では、排気能力が事業成立を左右します。店舗前面に簡単な換気扇を設ければ済むとは限りません。上階が住宅の場合、臭気や煙による苦情を避けるため、屋上までダクトを立ち上げる必要が生じることがあります。しかし外壁が共用部分であれば、貸主や管理組合の承諾なしに工事できないケースがあります。
居抜きでも安心とは限りません
前テナントが飲食店だったから自分も営業できる、と判断するのは危険です。カフェから焼肉店への変更のように厨房負荷が大幅に増える場合、排気、ガス、電気、消防設備の条件が全く異なります。既存設備が残っていても、その能力、所有権、故障状態、法令上の適合性を確認してください。
行政確認は内装設計前に行う
飲食店では保健所への営業許可申請に加え、物件や工事内容に応じて消防署への届出等が関係します。東京都では、テナント内部の間仕切り工事等を行う場合、工事着手前の届出が必要となる場合があり、防火対象物の使用開始についても事前届出があります。地域によって条例や運用が異なるため、所在地を管轄する行政機関への確認が必要です。
実務チェックポイント
- 契約前に平面図と設備図を入手する
- 設計施工会社に現地調査を依頼する
- 排気ダクトの経路を実測する
- 分電盤と電気契約容量を確認する
- ガスメーターと配管径を確認する
- 給排水位置と床下条件を確認する
- 貸主・管理会社へ業態を具体的に説明する
- 消防署・保健所への事前相談が必要か確認する
- 原状回復条件を契約書で確認する
結論として、飲食店物件は「借りられる物件」ではなく「予定する厨房と営業方法を実現できる物件」を選ぶことが重要です。申込みを急ぐ場合でも、最低限の設備調査を終える前に無条件で契約することは避けるべきです。
