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飲食店物件の撤退リスクを数値化する―賃料より「撤退可能性」で物件を比較する方法

2026年9月11日更新 2026年9月11日

出店判断には「失敗した場合の金額」が必要

飲食店物件の収支計画は売上予測を中心に作られます。しかし売上は不確実です。物件契約でより確実に把握できるのは、撤退した場合に発生する固定的な損失です。

そこで物件比較では、撤退時最大損失額を計算する方法が有効です。

代表的な項目は、解約予告期間中の賃料、短期解約違約金、保証金償却、原状回復費、厨房機器・リース残債、造作処分費、閉店後の人件費などです。

例えば月額賃料100万円、6か月前解約、保証金償却300万円、原状回復700万円なら、単純な不動産関連撤退負担だけでも1,600万円規模になります。ここへその他の債務が加わります。

売上が急落して今日閉店を決めても、6か月前予告なら原則としてその期間の賃料負担が残ります。営業を続けるか即時閉店するかは別として、資金計画では契約上の支払義務を確認します。

「契約開始から2年以内の解約は賃料6か月分」など短期解約違約金が設定される場合があります。国税庁は中途解約に伴う逸失利益補填型の違約金について消費税上の取扱いを示していますが、経営上重要なのは契約書に定められた金額そのものです。

スケルトン返しの場合、厨房、ダクト、空調、看板、防水、配管等の撤去費を出店前に概算します。特殊設備の多い重飲食ほど撤退費が大きくなりやすいため、売上の高い業態だから高賃料物件を借りられるという単純な判断は危険です。

後継テナントへ居抜き譲渡できれば撤退費を削減できますが、貸主承諾、次の借主、残存契約期間、市況などに左右されます。事業計画では造作売却額をゼロとしても撤退できる資金計画を基本とし、売却できれば上振れと考える方が安全です。

開業時に全資金を内装へ投入すると、売上不振でも撤退費がなく閉店できない状態に陥る可能性があります。撤退資金を運転資金とは別に意識することが重要です。

優良物件とは「成功すれば儲かる物件」だけでなく、「失敗しても会社を守って撤退できる物件」です。賃料、保証金、解約条項、原状回復を数値化し、出店前に損失上限を把握してください。