飲食店の原状回復費を契約前に見積もる―スケルトン返しで赤字撤退を防ぐ
撤退費は開業時に決める
飲食店の事業計画では内装工事費を詳細に見積もる一方、退去時の原状回復費をゼロとしているケースがあります。しかし店舗では住宅と異なり、契約内容によって大規模なスケルトン戻しを求められることがあります。
撤退費用は閉店時ではなく契約前に計算するべきです。
「スケルトン」の定義を確認する
スケルトン返しと書かれていても、どこまで撤去するかは契約・引渡し状態によって確認が必要です。天井、壁、床、厨房防水、給排水配管、電気配線、ダクト、室外機、看板などの撤去範囲を明確にします。
入居時が居抜きだったとしても、退去時にはスケルトンを求められる契約があります。
ダクトと屋上設備が高額になりやすい
厨房から屋上まで設置したダクト、排気ファン、室外機などは撤去範囲が広くなります。高所作業、足場、クレーンなどが必要なら費用が増えます。外壁貫通部の復旧や防水補修まで求められる場合があります。
厨房防水と床を確認する
厨房床をかさ上げして配管した店舗では、撤去時に床を解体し、配管を撤去して躯体状態へ戻す工事が必要になることがあります。グリーストラップを埋設した場合の撤去方法も確認します。
指定業者条項を見る
ビルによっては原状回復工事を貸主指定業者で施工する条項があります。この場合、借主が自由に相見積もりを取って業者を選べない可能性があります。契約前に指定工事区分と見積方法を確認してください。
保証金で足りるとは限らない
原状回復費が保証金を超えれば追加負担が発生します。国税庁も、貸主が保証金から原状回復工事費を差し引くケースについて税務上の取扱いを示しています。保証金の存在と原状回復費の上限は別問題です。
出店時に保存する資料
- 引渡し時写真・動画
- 既存設備一覧
- 入居時平面図
- 工事前後図面
- 貸主工事承認書
- 設備所有区分表
- 原状回復特約
数年後の担当者が入居時状態を知らなくても復旧範囲を判断できる資料を残します。
撤退引当を毎月積み立てる
原状回復見込額を例えば600万円と見積もるなら、5年間で回収する場合は単純計算で月10万円相当です。この金額を物件の実質固定費として考えると、賃料だけでは見えない物件コストを比較できます。
良い店舗物件とは開業しやすい物件だけでなく、撤退できる物件です。スケルトン返しの範囲を契約前に明確にし、原状回復費を投資採算に組み込むことが経営上重要です。