飲食店を出せない物件を契約しないための「用途地域」と建物用途の確認
結論：募集図面の「店舗可」と法令上の適合は別に確認する
不動産会社から店舗物件として紹介されたからといって、希望する飲食店が法令上問題なく営業できることまで保証されるわけではありません。出店前には都市計画上の用途地域と、建築物側の用途を確認する必要があります。
用途地域とは何か
用途地域は都市計画により土地利用を区分し、建築できる建物用途や規模などを定める仕組みです。国土交通省の用途制限表でも、店舗・飲食店は用途地域や床面積によって建築可能範囲が異なります。
商業地域や近隣商業地域では飲食店を含む店舗を設置しやすい一方、住居系用途地域では店舗の種類、規模、階などに制限がある場合があります。
用途地域だけ確認すれば終わりではない
次に見るのが既存建物の用途です。以前が事務所だった区画をレストランへ変更する場合など、建築基準法上の用途変更に該当する可能性があります。
国土交通省資料では、用途変更後が特殊建築物に該当し、類似用途相互間の変更ではなく、用途変更する部分が200平方メートルを超える場合など、確認申請が必要となるケースが示されています。ただし、確認申請が不要な規模だから法令確認が不要という意味ではありません。
「前も飲食店だった」は有力情報だが絶対ではない
居抜き物件で前テナントが飲食店なら、飲食用途で使われていた実績があります。しかし、前テナントの業態と新店舗の業態、工事内容が異なれば消防設備等の条件が変わる可能性があります。
また過去の改修が適切に手続されていたかも別問題です。必要に応じて検査済証、確認済証、建築計画概要書等の資料を確認します。
200平方メートル前後は早めに建築士へ相談する
大型レストランや複数区画を統合する計画では、用途変更面積が大きくなります。設計を進めてから確認申請の必要性が判明すると開業スケジュールへ影響するため、申込前から建築士へ相談する方が安全です。
契約前の確認順序
- 所在地の用途地域を確認する
- 予定する飲食店用途と規模が許容されるか確認する
- 現在の建物・区画用途を確認する
- 以前のテナント用途を確認する
- 用途変更の有無を建築士等へ確認する
- 必要なら行政の建築担当窓口へ相談する
飲食店の物件選びでは、設備条件以前に「その場所と建物で予定する用途が成立するか」を確認することが大前提です。契約して家賃が発生してから法令上の問題を調べるのでは順序が逆です。
